证券时报记者王军吴家明
楼市“8·28”新政落地半个月，A股市场地产板块迎来首单再融资项目。
今年8月底，证监会发布的《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》提到 ，支持上市房地产开发企业综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产 ，其中发行股份 、定向可转债购买资产的，可以募集配套资金 ，并用于符合政策要求的房地产项目和支付本次重组交易对价等。近日 ，保利发展（600048）披露50亿元定向可转债募集说明书，成为此次房地产新政落地后 ，A股地产上市公司中首家启动再融资的上市房企 。
业内人士表示 ，本次发行落地，标志着新政倡导的项目制融资从政策纲领迈入实操阶段 ，同时为行业搭建起合规 、低成本的中长期资金融通渠道 ，树立了行业标杆样本 。
房企融资新宠
根据公告，保利发展本次拟发行定向可转债 ，募资总额上限50亿元 ，债券期限6年，票面利率与转股费用 尚未最终确定。公司早在2025年5月已落地85亿元定向可转债项目，全部用于15个地产项目建设 ，本次为公司再次加码该融资工具 。
定向可转债是上市公司向特定对象非公开发行、可在约定期限内按约定条件转换为公司股票的特殊债券 。
实际上 ，在保利发展公布此次定向可转债发行方案之前，华发股份等地产公司也曾发行定向可转债 ，用于房地产项目建设。
对于定向可转债在地产行业的快速普及 ，黑崎资本研究所所长贾小龙向证券时报记者表示，该工具独特的“股债两栖”属性适配房企长期发展需求 ，保利发展此前85亿元项目已验证这一融资路径的可行性 。
数据显示 ，保利发展本次募资投向的9个住宅项目，总投资约222.21亿元 ，预计实现销售收入243.27亿元 、净利润14.85亿元 。贾小龙表示 ，从保利发展的项目预算来看，公司此次募资投向的9个项目将实现资金投入与收益的闭环。定向可转债长达6年的融资期限 ，适配新政后现房销售模式拉长的项目开发周期 ，解决了传统短期债券滚动续期 、期限错配的行业痛点 。
保利发展表示，本次募集资金投资项目具有良好的市场发展前景与经济效益 。本次发行完成后，公司筹资活动现金流入将有所增加 ，有效缓解业务发展带来的现金需求压力。
优美利投资总经理贺金龙分析 ，在当前的地产行业周期下，定向可转债相较传统融资工具成本优势显著 ，且交易结构设计灵活 。对于投资方而言 ，该工具风险收益平衡特性突出：股价下行时，持有人可依托债券属性锁定本息收益 ，规避市场波动风险；股价上行时 ，可通过转股享受股权增值红利，适配性较强 。
“项目制融资 ”成新趋势
保利发展、华发股份等公司发行的定向可转债 ，募资用途均聚焦实体项目开发 ，体现了当前地产行业项目制融资的新趋势。
楼市新政统一将商品房预售门槛提升至主体结构封顶，同步推行现房销售制度 ，直接拉长房企项目开发周期 ，提高项目自有资金投入比例，资金压力从终端购房者向上游开发企业传导。对于在建 、预售比例偏低的项目而言，足额 、及时的建设资金 ，是保障按期交付、修复市场信心的重要支撑 。
中指研究院企业研究总监刘水向证券时报记者表示 ，楼市新政核心从“集团信用 ”转向“项目制”融资监管，融资重心由集团主体信用转向项目端 。项目资金封闭监管 ，回款进专户 、专款专用 、交付前严禁抽调。新政后房企经营进入“高资本金沉淀、慢现金流回流 ”的新阶段 ，单一项目自有资金占用显著抬升 、周期大幅拉长，集团层面资金或会期限错配 、统筹灵活调配受限 ，项目与集团现金流管理逻辑均需重塑 。
“过去 ，金融机构主要评估一家房企集团的整体资质和整体信用；现在，融资评估要下沉并转移到单个项目本身 。 ”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时说。
在严跃进看来 ，以前的评估很大程度上会看房企的规模、评级和股东背景；项目制融资下 ，资金投放则要看项目手续的完备性、资本金到位情况 、现金流平衡能力，更多地关注房地产实际项目以及周边市场和销售市场的情况 。
助力行业平稳发展
在本轮楼市新政中 ，有力有序推行商品房现房销售制度 ，也将考验房企的经营能力 。
中指研究院认为，从房企成本端来看，政策层面已同步配套推出优化土地出让价款缴纳方式 、加大融资支持力度等政策措施 ，预计将缓解、对冲房企转向现房销售面临的资金成本上升压力。
有业内人士表示 ，保利发展这次可转债的发行，本身就体现了“项目制融资”的新导向 。所有募集资金都用于“保交楼 ” ，与现房销售的新政形成呼应 。短期看 ，资本市场工具能够缓解房企阶段性资金压力；长远来看，以项目信用为核心的融资新机制 、完善的资产盘活渠道 、闭环的监管体系 ，将共同推动房地产业逐步告别高负债、高周转的旧发展路径 ，转向租购并举 、存量运营 、品质开发的新赛道。
对于房企而言，销售回款依旧是非常重要的资金来源 。多家机构监测数据显示 ，楼市新政的红利正持续向市场端传导 ，置换链条逐步打通，改善型需求加速入场 ，为“金九银十 ”行情奠定基础 。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出 ，近来 正值楼市“金九银十”旺季，房企推盘预计将保持一定规模。二手房方面，重点城市成交量有望保持一定活跃度 ，“以旧换新 ”等政策或进一步疏通置换链条 ，短期房价预计延续小幅波动态势。
（文章来源：证券时报）
